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怕什么来什么,央行释放两大重磅信号,房价终于要跌了?下一篇
英国房产市场11月份放缓 央行加息难辞其咎为了避免“傻傻分不清楚”,也避免听到数字“不明觉厉”
对于投资者和新移民,有两个问题非常令人头痛:自住房是该买是该租?或者,投资房该卖还是租出去?这个时候,你往往会接触一个叫“租售比”的神奇数字,很多专家和投资者都喜欢讨论租售比,除此之外,你可能还会穿插着听到“售租比”、“年租金收益率”。有时候这几个概念容易混淆,也有可能在短时间内没法一下听出数字背后的意义。
为了避免“傻傻分不清楚”这几个概念的情况发生,也避免听到数字“不明觉厉”的情况发生,这篇文章我们就一起来看看这几个数字。
租售比、售租比、年租金收益率分别是什么?
租,顾名思义是租金,售,顾名思义是房价,但是租售比和售租比略有不同。
租售比在国内较为常用,很多国外的经纪人顺应国内的习惯有时候也会用这个概念,投资者如果需要查询国内城市的数据做参考的话,查到的也多为租售比。租售比=月租金/房价,算出来的是一个分子为1的数“1:XXX”,这个数字的含义是假设租金水平保持不变,将房子租出去,XXX个月可以收回成本。
售租比在北美地区比较常用,房产经纪人使用的可能性更高。和租售比不同的是,售租比=房价/年租金,这里不但租金和房价的位置调换了,而且用了“年租金”,这样算出来你的售租比是很干净的“XX”一个数字,代表租金水平不变的情况下,将房子租出去,XX年可以收回成本。
虽然单位和样子有点不一样,租售比和售租比表达的都是一个非常值得的信息:房子的投资价值高不高。一般来说,可以收回成本的时间越短,代表投资价值也比较高。不过这只是一个初步的判断,具体情形还要具体分析。比如底特律作为知名的废墟城,租售比怕是不低(据说只有1:100左右),或者说,售租比怕是不高,收回成本的时间不长,但是能不能租出去就是另外一回事了……
而年租金收益率,也很简单,就是年租金/房价。是不是有点眼熟?没错,其实就是售租比的倒数,一般会以X%的形式表示,代表一年下来,靠出租收回了当初买房成本的百分之多少。
看看实例,对这几个数字的高低心中有数
在知道这些数字怎么来之后,还得对高低有一个概念,才可以在一眼看过去的时候知道大概处在什么水平。
先说说国内,根据中国房价行情网给出的数据,2017年9月,全国范围内租售比最低(最慢)的城市是厦门,只有1:1207。也就是说,在租金维持不变的情况下,在厦门这个时候买房当了房东,要出租房子1207个月才能收回成本····也就是100多年,年租金收益率在1%左右。其他还有廊坊1:963(80年)、天津1:901(75年)、石家庄1:900(75年)、上海1:833(69年)、深圳1:831(69年),而北京排在第九位,租售比1:787,当房东要65年收回成本,年租金收益率在1.5%的水平。
这个租售比水平听起来是不是很低了?也就是说,收回成本的时间相当长。一般来讲,国际上认为租售比在1/300-1/200之间是比较合理的,也就是200-300个月可收回成本,对应的售租比是16-25,也就是16-25年收回成本,年租金收益率在4%-6.2%之间。由于房产交易市场和房屋租赁市场是两码事,并不总是同步同幅联动,所以在房价超快速增长的时候,房租往往不会上涨同样的幅度,二者的差距拉开,租售比就会降低、售租比上升、年租金收益率下降。
责任编辑: yemingzhe
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